住宅ローンの借り換え完全解説!契約手順・注意点と対策法は?

住宅ローンの返済途中でローンの借り換えを考えることもあるのではないでしょうか。失敗や後悔をしないためにも、適当な借り換えのタイミングやデメリットを知っておくことが必要です。

この記事のポイント
  • 住宅ローン借り換え手順
  • 住宅ローン借り換えに必要な費用
  • 住宅ローン借り換えでよくある失敗と対処法

住宅ローンの借り換えは事前調査をしっかりと行う必要があるので、検討中の方はぜひ参考にしてください。

住宅ローン借り換えの基本知識

住宅ローン借り換えはすでに返済中のローンから、別のローンに契約を乗り換える方法です。住宅ローンを借り換えることによって得られるメリットと、注意すべきデメリットなども存在します。

メリット

考えられるメリットは以下の5つです。

  1. 返済期間・返済額を減らせる
  2. 長期の固定金利に変更できる
  3. リフォームローンが低金利になる可能性あり
  4. 団体信用生命保険の補償内容を見直せる
  5. お金の管理がしやすくなることも

1返済期間・返済額を減らせる

最大のメリットは総返済額をおさえられるという点です。借り換えの契約内容によっては、返済額だけでなく返済期間も短くすることができるので、今後の生活設計もしやすくなります。

MM基本的には返済期間を延長することが出来ない仕組みになっています。

2長期の固定金利に変更する

住宅ローン借り換えは、金利のタイプを「長期の固定金利」に変えることもできるのがメリットとして挙げられます。バブルが崩壊し、日銀の「ゼロ金利政策」から日本は長らく超低金利状態が続いています。

そのため長期の固定金利であっても1%台で借り換えが出来る可能性もあります。

もし将来的に金利の上昇が不安と言う場合は、長期固定金利で住宅ローンを借り換えるのも一つの手でしょう。

3リフォームローンが低金利になる可能性あり

住宅の経年劣化やイメージチェンジ・水回りの不便さなどからリフォームを検討する人もいるのではないでしょうか。その場合にはさらに借り換えのメリットが生まれることも。

もしリフォーム費用だけ別に借りる場合の金利は通常1%後半を超えることがしばしばですが、住宅ローンの借り換えと一緒にすることで借り換え時の金利が適用されることも。

4団体信用生命保険の補償内容を見直せる

通常、団体信用生命保険は返済途中で契約内容を変更は不可です。また「団体信用生命保険」への加入が必須ですが、借り換え手続きの際に、補償内容を見直して充実させることも可能です。

 団体信用生命保険とは?

住宅ローンの返済途中で亡くなってしまうまたは高度の障害状態となった時に、住宅ローンの残高を肩代わりしてもらえる保険のこと

その他にも「ガンだと診断された時」「生活習慣病が原因で180日以上続けて入院をした」といった条件でも住宅ローンの肩代わりをしてもらえるものもあります。

保険内容は次々と新しいプランや条件が用意されることがあるので、借り換え契約の際は、さらに補償内容が優れている団体信用生命保険に切り替えることが可能です。

団体信用生命保険によっては住宅ローン金利が現状よりも0.1~0.3%程度、またはそれ以上に上がることもあるので注意してください。

5お金の管理がしやすくなることも

借り換え時には返済用口座を登録しなおすことが出来るので、複数あったローン関係の口座の一本化も可能です。例えば返済用の口座と給与振込の口座や、その他のローンの返済口座などを一体化させるといった方法です。

毎月、複数の口座から資金を移動させるという手間が省けるだけでなく、収支の計算もしやすくなります。

デメリット

考えられるデメリットは以下の2つです。

  1. 借り換え費用が高額
  2. 手続きが複雑

1借り換え費用が高額

借り換え費用には、残りの返済金額や期間・金利・プランを考慮しても最低でも数十万円程度の費用がかかります。

そのため、総返済額が下がる条件でないと、住宅ローンを借り換えるメリットは受けられないです。

2手続きが複雑

新しく住宅ローンを申し込んだと同じように借り換えでも「審査」が必須です審査に必要な書類取得のために役所に言ったり、物件取得に必要な書類も用意する手間もなかなかです。

 審査に無事通ったとしても契約のための手続きに必要な時間や書類もいるので、軽い気持ちでは行う事が難しいです。

さらに、住宅ローンの借り換えができた場合は、新しい口座で返済していくことになるので、給与振り込み口座や各種ローン引き落とし口座・公共料金引き落とし口座を一本化した場合は、変更手続きも必要です。

住宅ローンの借り換えに必要な手数料と手順

住宅ローンの借り換えには最低でも数十万の手数料がかかります。

住宅ローンの借り換えに必要な手数料

借り換えの時に必要な手数料には、以下のようなものが挙げられます。

  • 保険料
  • 印紙税
  • 事務手数料
  • 繰り上げ返済手数料
  • 団体信用生命保険料
  • 抵当権設定費用
  • 抵当権抹消費用
  • 火災保険料

これらの手数料の中で「事務手数料」「保証料」「団体信用生命保険」の3つは、金融機関によって差が生まれます。

1保険料

 保険料とは?

銀行が保証会社を利用する際に保証会社に支払う費用のこと

保険料は金融機関によって金額が違います。Web商品やネット銀行で借り換えを行う場合は「保険料無料」といっているところも増えてきています。

少しでも借り換え費用を抑えたい場合には保険料で比較するのも良いです。

2印紙税

借り換えでも「金銭消費貸借契約」を結びます。その際に必要な税金である「印紙税」は、借入金額に応じて定められています。

借入金額 印紙税額
100万円超〜500万円以下 2000円
500万円超~1000万円以下 1万円
1000万円超~5000万円以下 2万円
5000万円超~1億円以下 6万円

Webでの契約であれば、印紙税は必要ありません。もし借り換え候補の銀行があれば、電子契約が可能かどうかを確認しておくと良いです。

3事務手数料

 事務手数料とは?

住宅ローンの借り換え審査・契約業務で生じる費用のこと。

事務手数料も金融機関によって異なりますが、一般的には銀行では3万円程度が相場です。またネット銀行などでは「借入額の2.1%」と決めているところが多い傾向にあります。

4団体信用生命保険料

先ほど紹介した団体信用生命保険も一緒に変える時に必要になる費用です。今までの住宅ローンの返済で加入していた団体信用生命保険は、借り換えの手続きの際に終了となるので、新たに入りなおす必要があります。

 審査が必要なので加入できない可能性もあります。

5繰り上げ返済手数料

 繰り上げ返済手数料とは?

返済中の住宅ローンを一部・全額繰り上げ返済するときに必要な費用のこと

金融機関によっては繰り上げ返済の種類や金額によって扱いが異なるので、詳細な費用は借入をしている金融機関で確認をしましょう。

6抵当権設定費用

 抵当権設定とは?

住宅ローンの借入時に建物・土地に担保権を設定すること。

借入れをしている金融機関から借り換え先に抵当権を移管させるときに発生する費用です。抵当権の設定には「登録免許税」が必要で、「借入金額の0.4%」と定められています。

さらに司法書士費用も加算して抵当権の設定にかかる費用相場は6~10万円程度です。

7抵当権抹消費用

抵当権を移管する場合には、一度元々の借入先に設定していた抵当権を抹消する必要があります。この際にも別途費用が必要になります。

登録免許税として土地・建物1個あたり1000円、更に司法書士費用を加算して2万円程度が相場です。

8火災保険料

火災保険は住宅ローンとは別契約なので、借り換え後もそのまま継続することは可能です。借り換えをきっかけに乗り換えることもできるので、補償内容を比較して変えるかどうか検討しましょう。

なお途中で解約した際には未経過分の保険料がかかってきます。

住宅ローンの借り換え手順

住宅ローンの借り換え手順は以下の通りです。

  1. 借り換え先を決める
  2. 事前審査を申し込む
  3. 本審査
  4. 借入れ中の住宅ローンを繰り上げ返済
  5. 契約手続き
  6. 融資開始

住宅ローンの借り換え手続きは上記の通りで進みます。ここでポイントなのが、借り換え先を決める際に、審査落ちを考慮して事前に3個程度は候補を決めておくことです。

それ以降は、新規で住宅ローンを借り入れた時と同様な手続き手順となります。

住宅ローンの借り換えはシミュレーションで簡単比較

住宅ローンの借り換え先を探す際に、借り換えるとどれくらいお得になるかを調べる必要があります。自分でも計算できないこともないですが、Web上には様々な金融機関の公式サイトなどでシミュレーションが用意されています。

  • 借入残高
  • 毎月の返済額
  • 返済期間
  • ボーナス返済の有無・金額
  • 金利の設定・タイプ

これらの情報を入力することで、借り換えをした後の毎月の返済額や総返済額・返済期間などが瞬時に分かります。

なおシミュレーションの結果は必ずしも借り換え契約時と全く同じとなるわけではないので、あくまで目安として捉えてください。

住宅ローンの借り換えのタイミングは?

住宅ローンの借り換えを検討する場合は、条件やタイミングが重要です。借り換えすべきかどうかを判断するのは以下の基準を目安にしてみてください。

  • 住宅ローンの残高が1,000万円・10年以上ある
  • 借入先の金利が現在借り入れているローン金利よりも低い
  • 変動金利で住宅ローンを組んでいる

以上の条件はあくまでも目安として、実際に借り換えが適しているかはシミュレーションで算出をしたり、金融機関で借り換えの相談をすることをおすすめします。

住宅ローンの借り換えでよくある失敗と対処法

住宅ローンの借り換えの失敗にはいくつかの共通点があります。失敗例を知ることで、自分のケースで同じことにならないように気を付けることが出来ます。なるべく後悔が無いように、対処法を押さえておきましょう。

比較が不十分だった

意外と多いのが、住宅ローンの借り換えを終わった後に「さらに返済額が抑えられる銀行があった」と発覚したケースです。
住宅ローンの借り換えに適用される金利は、実は金融機関によって大きく異なっており、年0.4%のところもあれば1%を超えるとこもあります。

さらに事務手数料なども金融機関によって0円のところもあったりと大きく異なるので、なるべく多くの金融機関で比較をすることをおススメします。

借り換え審査に落ちた

住宅ローンの借り換えにも必ず審査が必要です。住宅ローンの審査に通ったからといって、借り換えでも必ず通るとは限りません。理由としては以下が挙げられます。

  • 加齢により健康状態が悪化したと判断された
  • 建物の担保評価額が下がった

1加齢により健康状態が悪化したと判断された

最初に住宅ローンを組んだ時は年齢的にも若く、健康状態も問題なくても加齢や入院・継続的な通院によって審査に通りにくくなるという事もあります。

持病がある方や通院をしている場合は、診断書を発行してもらい現在の健康状態を提出出来るようにしておくと良いでしょう。

MMまた持病がある人向けの引き受け基準を緩和させた団体信用生命保険を扱っている銀行もあります。

2建物の担保評価額が下がった

建物は築年数が経てば経つほど価値が下がるので、担保評価額も下がります。銀行などの金融機関は「建物の不動産価値」が「住宅ローンの残高」よりも価値があるかを基準にします。

さらに新規の物件審査とは異なり、物件価値よりも人的な評価の割合も大きくなります。

他の借入がないか・年収は変化していないか・勤続年数は短くないかといった部分で問題ないかを確認しましょう。

審査途中で金利が上がってしまった

住宅ローンの借り換えでは「融資が開始された月の金利」が適用されます。一般的に借り換えには順調に進んでも1ヶ月、中には半年もかかってしまうことも珍しくありません。

そのため、融資が開始された月の金利が借り換えを申し込んだ時の金利よりも高いというケースもあります。その結果思ったほど返済額が抑えられなかったということも。

MM1ヶ月程度で大きな金利変動が起きることはめったにありませんが、「固定金利」は毎月細かく変動しています。
対処法としては、3つ程度の金融機関に事前審査の申し込みをしておくことです。もし第一希望の金融機関で審査に落ちた場合でもすぐに他のところで審査を申し込めます。
注意!
ただし、一度に申し込む数は3社程度にしておきましょう。多すぎても「何度も審査に落ちている=返済能力が低い」と判断される可能性があります。

まとめ

住宅ローンの借り換えについて解説しました。住宅ローンの借り換えは慎重に行うことで多くのメリットが受けられます。

この記事のポイント
  • 住宅ローンの借り換えは複雑かつ高額な手数料が発生する
  • 借り換えにも審査が必要なので3個ほど候補を用意する
  • よくある失敗例を知り、回避方法・対処方法を身に着ける

住宅ローンの借り換えは、多くの手続きや高額な手数料を必要とします。そのため、なかなか借り換えに踏み切れない人も多いです。

しかし、借り換えのタイミングや注意点を知った上で正しく行えば、メリットの多い手続きです。

住宅ローンの借り換えに備えて、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。
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