住宅ローンの金利を徹底解説！金利推移・計算方法・選び方も詳しく紹介

マイホームを購入する際には、多くの方が住宅ローンを組みます。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローン金利は主に「変動型」「固定型」「期間選択型」の3種類があります。ここではそれぞれのタイプの特徴や、メリット・デメリットについて説明していきます。

1変動型

変動型の金利は名前の通り金利が定期的に見直し・変化するタイプで、半年ごとに見直し・5年ごとに返済額が更新されることが多いです。

そして、返済額が上がっても今までの返済額の125%までしか上がらないという「125%ルール」が用意されています。

メリット

変動金利型は他の金利タイプよりも低く設定されています。

特に現在は、超低金利時代なので金利が低ければ低いほど利息額が少なくなります。

デメリット

変動金利型のデメリットは、金利が変動した際の影響を強く受ける特徴があるため、返済期間中に金利が上がってしまうと、毎月・総返済額が上がってしまいます。

2固定型

固定型は初回返済から完済まで全ての期間で一定の金利が適用されるタイプです。そのため、毎月一定の返済額となっているのが特徴です。

メリット

金利情勢が変化し、金利が上昇をしてもずっと変わらない金利が維持できることが最大のメリットです。
そのため収支の計画が立てやすく、出産育児・引っ越しといったライフステージの変化にも安定して対応できます。

デメリット

固定金利型は、変動金利型と比べて金利が高めであるということです。さらに金利が下がった時期だとしても金利は変わらないので、変動金利よりもさらに返済額の差額が多くなってしまいます。

3期間選択型

住宅ローン金利は変動型と固定型を合わせた「期間選択型」と呼ばれるタイプのものもあります。一定の期間ごとに金利が変化していく仕組みです。

メリット

毎月の返済額が一定であるという固定金利型のメリットと、現在の低金利情勢の影響による変動金利型のメリットをどちらも併せたプランです。

デメリット

期間選択型のデメリットは、固定期間が終了した後は金利が上がる傾向にあります。一般的には固定期間が長ければ長いほど金利が高くなります。

変動型・固定型どちらがお得？

 

住宅ローンの金利を選ぶ上では、どちらがよりお得かを見極めることが重要です。住宅ローンを組んでいる人の中で、どの金利タイプを選んでいるかを見ていきましょう。

住宅金融支援機構の「2020年 5月 民間住宅ローン利用者の実態調査」(調査実施時期2020年5月26日～6月4日）での結果です。

変動金利	60.2％
固定金利（期間選択型）	26.6％
固定金利（全期間固定型）	13.2％

表から見て分かるように、半数以上の方が「変動型金利」を選んでいます。理由としては、現在の金利が安定して低い水準であることが挙げられます。

住宅ローンの選び方

住宅ローンの金利は3つのタイプに分かれることを紹介しましたが、多くの人が変動型を選んでいるからといって絶対に変動型金利がベストという訳ではありません。ここでは、それぞれの金利タイプに向いている人を紹介していきます。

変動金利型に向いている人

変動金利型が向いている人は「こまめに情勢をチェックできる人」です。将来どのような金利に変動するか分からないからこそ、普段からニュースや市場動向を見られる人なら上手に対応していくことも可能です。

そして「慎重な人」も変動型金利を選ぶのに向いています。常に「金利が上昇したときにどう対処すればいいか」と備える考えを持つことも重要だからです。

固定金利型に向いている人

完済までの期間の金利がすべて固定されている固定金利型は「安定を求める人」「仕事が忙しくて長期的な資金管理が難しいと感じている人」などです。

金利情勢の上げ下げを見ることにストレスを感じてしまう・不安を感じやすいという人は固定型がおすすめです。

期間選択型に向いている人

一定期間を固定金利型にして、その後変動金利型に移る「期間選択型金利」が向いている人は「子供が小さいうちにある程度返済しておきたい人」「住宅ローン以外のローン返済がある人」です。

例えば、子供が小さいうちに将来の大学進学費用を確保しなくてはいけない時、安定している固定金利型で対策が可能です。さらに10年もあれば、奥さんが職場に復帰する間の時間も稼げるといった理由で選ぶのも良いです。

お得なプランがある場合は積極的に活用！

金融機関の定める条件を満たすことで金利の引き下げが行われるプランを扱っているところもあります。例としては「住宅ローンを組んでいる銀行で給与振り込みを利用している場合」といったケースです。

住宅ローンの金利は交渉可能

金融機関で住宅ローンを組む際に適用金利が提示されます。その場合には「交渉」によって下げてもらうことは可能です。ただし、すべての人が必ず金利を引き下げてもらえるとは限りません。

銀行によっては「金利の引き下げ幅」というものを用意していることが多いです。住宅ローン申込者のローン審査の際に総合的に判断をして、この幅の中で金利を決定しています。

金利の引き下げが適用されるためには「この人にぜひローンを組んでほしい」と思われるかどうかです。そう思ってもらうためには以下の事を事前に準備しておきましょう。

上記の方法で必ず金利の引き下げに成功するとは言えませんが、状況の把握・本気度を示すということは交渉において必要不可欠な準備です。

住宅ローンの金利相場・推移を予想は可能？

先ほどの紹介した通り、1990年代まではバブル経済の影響を受け8%台の高金利時代でしたが、バブルがはじけた後から現在は不景気・「ゼロ金利政策」も相まって低水準が続いています。

住宅金融支援機構の民間金融機関の住宅ローン金利推移では変動型金利は2%前半、固定金利であても2%後半でほぼ横ばいに推移しています。

さらに各金融機関は顧客増加の目的もあって、独自の基準を設けて「金利の引き下げサービス」も打ち出しているので、実際の金利はさらに低いとみていいです。

今後の金利相場はどうなる？これからを予想！

日銀は現在も「マイナス金利政策」を続けているので、その間であれば金利も同じ水準で続くことが予想されます。ただし、これからの住宅ローン金利を細かく予想することは大変難しいです。

ただ、全く手掛かりがない訳ではありません。住宅ローンの金利推移を見るには「短期プライムレート」に注目しましょう。

変動金利の値はこの短期プライムレートの動きにしたがっていることが多いです。なお、多くの銀行の短期プライムレートは2009年から1.475%（年率）を保っています。

短期プライムレートを適用している銀行では、このレートに「1.0%を」追加した「2.475%」を変動金利を決める際の基準としています。

住宅ローンの金利計算は簡単！

住宅ローンの金利計算は自分でも可能です。その際は自分の金利パターンに応じて計算することが重要です。

しかし、長期的な返済となるとライフステージが変化したり、変動金利型の場合は金利が変動した場合の計算もその都度行うのは面倒です。そういった場合にはぜひ「シミュレーション」を活用してみてください。

住宅ローンの計算はシミュレーションを活用しよう

住宅ローンの金利計算をシミュレーションで行う場合には以下の項目を入力するだけでOKです。シミュレーションによっては必要な項目が異なるので、参考の1つとして考えてください。

住宅ローンの返済方法は2種類

住宅ローンは金利以外にも、返済方法によって毎月の返済額が変わってきます。

1元金均等返済

元金均等返済は、毎月の返済額（元金と利息）が進んでいくにつれて減っていく返済方法です。同じ借入期間であれば元利均等返済よりも総返済額が少ないのが特徴です。

デメリットは、返済を始めたばかりの返済額が一番高いので、最初の負担が重いところです。またローンを組む際に要求される収入も高い傾向にあります。

2元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の返済額（元金と利息）が一定の返済方法で、返済計画が立てやすく返済当初の返済額を少なく出来るメリットが挙げられます。

デメリットとしては同じ借入期間であった場合、元金均等返済と比べて借入残高の減りが遅くなるため、総返済額が多くなります。

元金均等返済と癌り均等返済の比較

金利3.0%・借入金額1000万円・返済期間20年のケース

	元利均等返済の場合	元金均等返済の場合
初回の返済額	55,459円	66,666円
10年目の返済額	55,459円	54,270円
20年目の返済額	55,459円	41,770円
総返済額	13,310,255円	13,012,429円
支払利息総額	3,310,255円	3,012,429円

元利均等返済と元金均等返済を同じ条件で比較してみると、元利均等返済は毎月の返済額が安定していますが、総返済額において元金均等返済よりも高くなっていることが分かります。

住宅ローンの借り換えは慎重に！

住宅ローンの返済は元金だけでなく利息も高額です。そのため、借り換えを検討している方も多いのではないでしょうか。

借り換えのメリットとなる条件

上記の3つをすべて満たす必要はないですが、目安として把握しておきましょう。全て満たしていても返済額が思ったより減らないという事もあります。

借り換えの計算も金融機関の公式サイトにあるシミュレーションで出来るのでぜひ利用してみてください。

借り換えのリスク

借り換えでは金利だけでなく、借入残高や残りの返済期間も考慮しなければなりません。借り換えは借入残高多く・返済期間が残っているほどメリットを受けやすいです。

金利の減少を待ちすぎて、借入残高や借入期間が減る程メリットも下がってしまいます。さらに、年齢を重ねたり病気をしたりで、ローンを組んだ当初よりも審査の評価が落ちてしまう可能性もあります。

まとめ

住宅ローンの金利について解説してきました。住宅ローン金利は長期にわたって考えなければいけない問題なので、事前リサーチはもちろんのこと、定期的な見直しが重要です。

今回紹介した内容は住宅ローン金利の基本的な部分です。金利に関しては今後も注意深く見ていくことで、将来の返済額を抑える事にもつながります。