住宅ローン審査を解説!審査基準と落ちない為のポイントも説明!

マイホーム購入の際に多くの人が活用する「住宅ローン」ですが、必ず審査を受けて通った人しか利用できません住宅ローンを検討している方の中には「必要書類はなに?」など疑問を持っている方もいるかもしれません。

そこでこの記事では、審査で必要なものや審査基準など、住宅ローンに申し込むにあたって押さえておくべき情報を紹介しています。

 この記事で分かること
  • 住宅ローン審査に必要なもの
  • 仮審査と本審査の流れや手順
  • 住宅ローン審査に落ちないためのポイント

上記の他、「一度申し込んだけど審査に落ちた」といった方々に向けて審査に通らない理由なども紹介しているので必見です!

審査までの準備や契約まで詳しく解説していくのでぜひ参考にしてくださいね。

住宅ローンを利用する流れ

住宅ローンはいくつかの工程を経て融資を受けることが出来ます。

住宅ローン利用までの流れ(一例)
  1. 仮審査申し込み
  2. 仮審査
  3. 本審査申し込み
  4. 本審査
  5. 住宅ローン契約
  6. 融資開始

仮審査の申し込みから融資開始までスムーズに進めば「1ヶ月程度」で融資が受けられます。

もちろんこの期間はあくまで最短なので、申込者の状況や金融機関によってはこれ以上長くなることもよくあります。

どうして2回も審査があるの?

住宅ローンは他のローンと違って仮審査と本審査の2回を受ける必要があります。これは、申込者の返済能力を見るために必要だからです。

購入する自宅が決まったのに、ローン審査に通らないために契約出来なかったという事態を防ぐためです。

また本審査はとても時間と手間のかかる作業になるため、仮審査を事前に行うことで短期間で返済能力を判断することも目的とされています。

高額な契約になる住宅ローンならではの手続きなので、金融機関も慎重になります。

住宅ローンの仮審査について

住宅ローンの仮審査は多くの金融機関の公式サイトから申し込みが可能です。仮審査にかかる日数は3~4日程度ですが、金融機関によっては翌日に出る場合もあれば1週間程度かかることもあります。

住宅ローンの仮審査で必要なもの

住宅ローン仮審査に必要な書類の中で、特に「収入確認書類」の準備を早めに行いましょう。特に源泉徴収票を紛失してしまうと、再発行に時間がかかります。

種類 必要書類
本人確認書類
  • 運転免許証
  • パスポート
  • 個人番号カードなどの顔写真入りで住所、氏名、生年月日等の記載があるものなど
収入確認書類
  • (給与所得者)前年の源泉徴収票や住民税決定通知書・課税証明書など
  • (個人事業主)確定申告書や納税証
    法人代表者の場合は決算報告書など
物件確認書類
  • 購入予定物件の販売チラシ
  • 資金計画表
  • 間取図 など
MM源泉徴収票は毎年年末・年始に勤務先から発行されるものを使いましょう。

住宅ローンの仮審査基準

住宅ローン仮審査では申込者の返済能力を判断するためにいくつかの項目を自己申告する必要があります。ここでは仮審査で見られる基準・ポイントを説明していきます。

審査項目 判断基準としている金融機関の割合
健康状態 98.6%
借入時年齢 98.3%
完済時年齢 97.7%
担保評価 97.2%
勤続年数 95.7%
年収 95.6%
連帯保証 94.9%
返済負担率 90.7%
金融機関の営業エリア 90.3%
融資可能額(融資率)①購入の場合 79.6%
雇用形態 75.7%
融資可能額(融資率)②借り換えの場合 73.1%
国籍 68.9%
カードローン等の他の債務の状況や返済履歴 63.1%
申込人との取引状況 47.2%
業種 29.1%
家族構成 21.7%
雇用先の規模 20.0%
所有資産 18.9%
性別 15.1%
その他 3.9%

*平成30年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書/国土交通省 住宅局

1年収

年収は言うまでもなく申込者の返済能力に直結している項目といっても過言ではありません。年収で見ることは、年収に対する年間の返済額の割合です。

MM一般的に年間の返済額が年収の35%以内であれば審査通過に問題ないとわれています。

2完済時・借入時の年齢

ほとんどの金融機関では借入時と完済時の年齢を重視しています。概ね80歳までに完済するかを基準としていて、一般的に借入時・完済時の年齢が若ければ若いほど審査に有利です。

3勤続年数

勤続年数は以前は3年以上としているところも多かったですが、現在は「1年以上」を基準としているところが増えてきました。これは転職が当たり前の時代背景から変化してきたといわれています。

中でも同業種や同職種の場合は転職履歴をあまりマイナス要因と判断しないで仮審査をする場合もあります。

4雇用形態

雇用形態は正社員の方が審査において有利といわれています。だからといって必ずしも、正社員以外の方が必ず審査に落ちるという訳ではありません。

正社員が審査において有利なのは、毎月決まった収入が保証されているとみなされることが多いからです。非正規雇用の方や自営業・個人事業主の方は、安定した収入を保証されていると判断されにくい傾向があるため不利になると言われています。

正社員の方以外でも比較的申し込みやすい住宅ローンもあるので安心してください。

5個人信用情報

仮審査では、過去にどんな金融取引を行ったかを見ていきます。カードローンの利用の有無・他社での借入状況・金融事故がないかなどお金に関係する全ての情報を見ていきます。

MMこれらの情報は「個人信用情報機関」に全て保存されており、金融機関は申込者の金融情報を審査の際に見ることが出来ます。

なお、意外な落とし穴ですが「クレジットカードのキャッシング枠」は利用していなくても枠を付けているだけで「利用扱い」になります。出来ればキャッシング枠の利用は停止申請をしておくことをおすすめします。

過去に自己破産などの金融事故がある人はある一定期間の間は個人信用情報機関に情報が掲載されているので、審査でかなり不利になります。

以下は、日本にある3つの個人信用情報機関で保存されている金融事故の種類と掲載期間の一覧です。

金融事故の種類 JICC CIC KSC
長期延滞(2か月~3か月以上) 解消日から5年間 解消日から5年間 解消日から5年間
債務整理(自己破産・個人再生) 発生日から10年間 記載なし 発生日から10年間
代位弁済 発生日から5年間 記載なし 発生日から5年間
強制解約 発生日から5年間 記載なし 発生日から5年間
 中でも自己破産と個人再生は発生日から10年間記録が残ったままでなので、住宅ローンの申し込みは記録が削除されるまで待つ方が無難です。

6健康状態

住宅ローン審査は他のローン審査とは異なり長期の借入・返済となるので「健康状態」も重視しています。健康状態が重視されるのは「団体信用生命保険」に加入できるかを見るためです。

団体信用生命保険とは?

借入主が死亡もしくは高度の障害を負った時に生命保険会社が代わってローンを全額返済してくれる保険のこと。

持病がある人や病気の発見が3年以上前であっても治療が3年以内に終わっていない場合は告知が義務となっています。

投薬・治療を続けている場合でも内容によっては審査に通るので、事前に診断書などを貰っておくと良いです。

住宅ローン審査のシミュレーションを活用しよう

「いきなり審査を受けるのはちょっと心配」「仮審査に落ちたらどうしよう」という方は、ぜひシミュレーションを活用してみてください。シミュレーションを使うことで、どれくらいの金利・金額でローンを利用できるかが瞬時に分かります。

  • 年収
  • 年齢
  • 業種
  • 雇用形態
  • 勤続年数
  • 婚姻 家
  • 族構成
  • 希望物件タイプ・所在地

以上の項目などを入力するだけで、頭金を含めた借入可能額と適用金利が分かります。

 シミュレーションで算出された数値はあくまで目安なので、実際に借入可能な金額や適用金利は異なることがあります。

住宅ローンの本審査

仮審査に通過したら次は本審査に移ります。仮審査とは提出書類が異なるので注意してください。

住宅ローンの本審査で必要なもの

本審査では仮審査よりも多くの種類の書類提出が求められます。どれ1つとして不足していても審査に通過できないので、忘れずに用意しましょう。

種類 必要書類
本人確認書類
  • 運転免許証
  • 健康保険証
  • 住民票(世帯全員のもので、続柄の記載があり、本籍地やマイナンバーの記載がないもの)
  • パスポート など
収入確認書類
  • 源泉徴収票
  • 住民税決定通知書
  • 納税証明書その1、その2
  • 確定申告書 など
物件確認書類
(購入する物件の種類によって必要書類は異なります)
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 工事請負契約書
  • 建築確認申請書
  • 建築確認済証
  • 検査済証
  • 登記事項証明書
  • 公図
  • 地積測量図
  • 間取図 など

住民票や印鑑証明書はお住まいの市区町村役所で、物件に関する書類は契約する不動産会社から入手可能です。

住宅ローンの本審査の審査基準

本審査は仮審査の時よりもより慎重に申込者の情報を見ていきます。本審査の結果が出るまでには1~3週間程度かかることが多いです。仮審査と重複しますが以下の事を重点的に見ていきます。

  • ローン借入時・返済時の年齢
  • 年収と返済負担率
  • 雇用形態・勤務年数
  • 職種
  • 健康状態
  • 頭金と他社借入状況
  • 信用情報

頭金は多ければ多いほど審査通過において有利になりますが、将来的なリフォーム費用やライフステージの変化において必要な出費も考え、無理のない範囲で用意しましょう。

住宅ローンの審査で落ちる確率・原因は?

審査 落ちる原因 理由

住宅ローンの仮審査に通っていれば、本審査で落ちる確率は「5%程度」と言われています。また5%のうち2~3%は申告内容に間違いがあった・虚偽の内容を申告したというケースがほとんどです。

そのため、住宅ローンの審査は「仮審査」を通過できるかがカギとなります。

年収で問題視された

年収は高いに越したことありませんが、「返済負担率」も重要なポイントです。年収が高くてもローン希望額が高すぎる場合や、車のローンなど他社での借入がある場合には返済負担率が高くなるので審査で不利になります。

信用情報に傷がついている(ブラックリスト入り)

個人信用情報機関には様々な金融情報がある一定期間記録されることは先ほどご紹介しました。中でも特に「異動」という記載があるとほぼ住宅ローンの審査には通過できません。

注意!
異動は債務整理のほかにもカード支払いの長期延滞でも記録されることがあるので注意しましょう。

仮審査と本審査で提出した情報が違う

特に本審査の段階で落ちてしまう原因として意外と多いです。例えば、仮審査で申し込んだ時の年収と本審査で提出した年収が異なるといったケースです。

その他には仮審査の後に別のローンを利用することや、返済途中の借入を完済して本審査に申し込むと「借金」という項目て仮審査と本審査の内容が異なります。

審査の期間中は金融的なやり取りは出来るだけ控えるのが無難です。

必要な書類が揃っていなかった

仮審査と異なり、本審査では多くの提出書類が求められます。特に、物件に関わる書類や公的な書類を用意しなければならないので、事前に確認をしないと提出漏れをしてしまうこともあります。

住宅ローンの本審査は1つでも書類が不足していても通過できないので、提出前には全て揃っているかのチェックも忘れずに!

また内容に不備があっても審査に落ちてしまうので、ご記入や記入漏れ・ミスがないように慎重に記入しましょう。

団体信用生命保険に加入できなかった

住宅ローンの借入には「団体信用生命保険」の加入が必須です。ローンの返済が出来なくなった場合、金融機関が保険金で融資額を補填するために必要だからです。

審査に落ちないようにするポイント

住宅ローン審査に落ちない為には3つのポイントをおさえましょう。

  • 住宅ローン以外のローンを利用しない
  • 返済期間・借入金額の見直し
  • 頭金を出来るだけ準備する

ポイント①住宅ローン以外のローンを利用しない

住宅ローン以外に自動車ローンや教育ローンといったローンも返済していると審査において不利に働きます。住宅ローン以外に何もない状態がベストなので、もし他にローンがある場合にはできるだけ早く完済を目指しましょう。

中でもカードローンやキャッシングは特に審査で不利にみなされることが多いので注意してください。

ポイント②返済期間・借入金額の見直し

審査では借入希望額や希望する返済期間も見ています。借入希望額が高すぎたり、返済期間が長いと審査に通過できない事も。

返済期間を短くしたり借入希望額を減額することで審査に通りやすくなる可能性があります。

自分にとって無理のない返済計画を立てるなら、シミュレーションを利用したり金融機関で相談をすることをおすすめします。

ポイント③頭金を出来るだけ準備する

頭金はあればあるほど返済金額が少なくなります。また金融機関も頭金の額で返済能力を見るため、無理のない範囲で用意できることが望ましいです。

 ただし生活に支障が出ない程度の額にしておくことも重要なポイントです。

まとめ

住宅ローンの審査について解説してきました。これからマイホーム購入を検討している方、まだ予定にはないけど将来的にはマイホーム購入をしたいという方にとって有益な情報が多かったと思います。

住宅ローン審査まとめ
  • 住宅ローンの審査には仮審査と本審査がある
  • 仮審査に通過すれば本審査に落ちる確率は低い
  • 審査の準備は前もってすること・無理のない返済計画を立てること

以上のポイントを中心にしていけば、住宅ローンの審査をスムーズに進めることが出来ます。

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